Ekonomski profil Budve 2026
Osnovni makroekonomski i demografski pokazatelji
Populacija
22,000
Uprava za Statistiku, Popis 2023
Prosječna bruto plata
€1,162
▼ 8.2% god.
Ø Q2 '26 (jun proc.)
Turistička noćenja Q2 '26
663,999
55,0% udjela primorja
Cijene stanova po strukturi, Budva — Q2 2026
Prosjek za II kvartal 2026
U nastavku su prikazane prosječne cijene stanova u Budvi po tipovima, na osnovu aktivnih oglasa na Estitoru.
| Struktura stana | Prosječna cijena po m2 | Prosječna ukupna cijena | Godišnji trend | Broj oglasa |
|---|---|---|---|---|
| garsonjere | 3,413 €/m² | 110,128 € | +14.0% | 239 |
| jednosobni stanovi | 3,275 €/m² | 164,266 € | +3.9% | 1,513 |
| dvosobni stanovi | 3,373 €/m² | 289,430 € | +5.8% | 1,455 |
| trosobni stanovi | 3,218 €/m² | 475,323 € | -3.9% | 570 |
| četvorosobni stanovi | 2,712 €/m² | 535,204 € | -15.3% | 64 |
📎 Broj oglasa = oglasi uključeni u obračun prosječnih cijena; zbir može odstupati od ukupnog broja aktivnih oglasa.
Napomena: Prosječne cijene su izračunate na osnovu cijena aktivnih oglasa na Estitor platformi i ne uključuju pregovaračke popuste koji u prosjeku iznose 5-10%.
Istorija cijena stanova u Budvi
Trend prosječne cijene po m² za stanove
Prosječna cijena/m² stanova u Budvi (EUR)
Analiza trenda kvartalnih promjena u Budvi:
Cijena po kvadratnom metru za stanove u Budvi porasla je za 3.4% u posljednjih 12 mjeseci (sa 3,199 EUR/m² na 3,309 EUR/m²).
| Period | Prosj. cijena/m² | Kv. promjena | God. promjena |
|---|---|---|---|
| Q2 2026 | 3,309 € | -1.0% | +3.4% |
| Q1 2026 | 3,344 € | +1.2% | +9.9% |
| Q4 2025 | 3,303 € | -3.0% | — |
| Q3 2025 | 3,405 € | +6.4% | — |
| Q2 2025 | 3,199 € | +5.1% | — |
| Q1 2025 | 3,043 € | — | — |
Analiza po kvartovima i lokacijama — Budva
Cijene i trendovi po najtraženijim lokacijama
Budva rivijera obuhvata više atraktivnih lokacija, od istorijskog Starog Grada do popularnih plaža Bečića i Rafailovića. Svaka zona ima specifičnu dinamiku cijena i ciljnu grupu kupaca.
Bečići Stabilno
Po m²: 3,242 €/m²
God. promjena: +3.6%
Broj aktivnih oglasa: 1167
Centar U padu
Po m²: 3,436 €/m²
God. promjena: -14.4%
Broj aktivnih oglasa: 325
Rafailovići U porastu
Po m²: 4,393 €/m²
God. promjena: +14.8%
Broj aktivnih oglasa: 209
Petrovac Stabilno
Po m²: 2,660 €/m²
God. promjena: +4.1%
Broj aktivnih oglasa: 199
Rozino U porastu
Po m²: 3,503 €/m²
God. promjena: +12.7%
Broj aktivnih oglasa: 155
Pržno U padu
Po m²: 3,342 €/m²
God. promjena: -1.1%
Broj aktivnih oglasa: 143
Dubovica Stabilno
Po m²: 3,237 €/m²
God. promjena: +3.0%
Broj aktivnih oglasa: 118
Lazi U porastu
Po m²: 2,987 €/m²
God. promjena: +22.6%
Broj aktivnih oglasa: 90
Sveti Stefan U padu
Po m²: 3,370 €/m²
God. promjena: -15.2%
Broj aktivnih oglasa: 76
Podkošljun U porastu
Po m²: 2,979 €/m²
God. promjena: +17.5%
Broj aktivnih oglasa: 55
Dukley Gardens —
Po m²: 6,715 €/m²
God. promjena: —
Broj aktivnih oglasa: 50
Reževići U porastu
Po m²: 5,100 €/m²
God. promjena: +22.3%
Broj aktivnih oglasa: 35
📎 Broj oglasa = oglasi uključeni u obračun prosječnih cijena; zbir može odstupati od ukupnog broja aktivnih oglasa.
Investicioni potencijal Budve & prinos od najma (ROI)
Analiza prinosa i investicionih prilika
Prinos od najma po opštini / naselju
| Opština | Prosječna cijena po m2 | Prosj. renta/m² | Prosječna površina | Bruto prinos od najma |
|---|---|---|---|---|
| Bečići | 3,242 € | 15 € | 60 m² | 5.6% |
| Centar | 3,436 € | 16 € | 73 m² | 5.6% |
| Rafailovići | 4,393 € | 20 € | 69 m² | 5.5% |
| Petrovac | 2,660 € | 10 € | 83 m² | 4.5% |
| Rozino | 3,503 € | 13 € | 64 m² | 4.5% |
| Pržno | 3,342 € | 15 € | 77 m² | 5.4% |
| Dubovica | 3,237 € | 11 € | 59 m² | 4.1% |
| Lazi | 2,987 € | 11 € | 52 m² | 4.4% |
| Podkošljun | 2,979 € | 12 € | 60 m² | 4.8% |
| Dukley Gardens | 6,715 € | 27 € | 248 m² | 4.8% |
Kalkulacija investicije: primjer
Prosječan stan od 70m² u Budvi — na osnovu trenutnih tržišnih podataka.
Kupovna cijena
231,630 €
70m² x 3,309 €
God. prihod najam
11,760 €
bruto prihod
Bruto prinos
5.1%
godišnje
5-god. projekcija
277,772 €
uz 3.7% god. rast
Napomena: Ove projekcije su bazirane na istorijskim trendovima i ne garantuju buduće rezultate. Preporučujemo konsultaciju sa lokalnim stručnjakom.
Troškovi kupovine nekretnine u Budvi
| Stavka | Iznos | Napomena |
|---|---|---|
| Porez na promet | 3% – 6% | Progresivna skala za vrijednosti iznad 150.000 € |
| PDV (novogradnja) | 21% | Već uključen u cijenu; porez od 3% se ne plaća |
| Notarski troškovi | ~€400 – €700 | Obavezni, definisani notarskom tarifom |
| Uknjižba u katastar | €50 – €200 | Administrativne takse za upis vlasništva |
| Agencijska provizija | 3% – 6% | Nije fiksna; snosi kupac, prodavac ili obje strane |
| Advokatski troškovi | €500 – €2,000+ | Preporučeno za pravnu sigurnost |
🎯
Kupovna moć i cijene stanova
Mogu li lokalne plate pratiti cijene stanova?
Indeks Priuštivosti
Koliko je lokalna plata dovoljna za kupovinu nekretnine
Veoma niska
~199plata za stan od 70m²
🔴 Primorsko investiciono tržište — cijene znatno nadmašuju lokalnu kupovnu moć.
Trend Bruto Plate (€)
Kvartalni pregled — Budva
📎 Uprava za Statistiku — MSP br. 6/2026 (Apr–Maj 2026)
Ø plata Q2 '26
€1,162
Godišnja promjena
-8.2%
Prosječna bruto plata (Budva) iznosi €1,162 (Ø Q2 '26), pad od 8.2% (apr+maj vs 2025). April: €1,201, maj: €1,205, jun (procjena): €1,081.
Bruto plata — Budva 2026
| Period | Plata | Izvor |
|---|---|---|
| April '26 | €1,201 | 📎 |
| Maj '26 | €1,205 | 📎 |
| Jun '26 * | €1,081 | proc. |
| Q2 '26 prosjek | €1,162 | 📊 |
📎 Uprava za Statistiku podaci. Q2 Ø = Apr i Maj stvarni + Jun procjena (Jun '25 × YoY Apr+Maj).
Vodič za kupovinu nekretnine u Budvi
Korak po korak procedura za domaće i strane kupce
Procedura kupovine
- 1 Pretraga i odabir nekretnine — Pregled oglasa putem agencija i platformi, analiza lokacije i cijena, organizacija obilaska.
- 2 Pregovaranje i ponuda — Dogovor cijene, rokova i uslova kupovine sa prodavcem.
- 3 Pravna provjera (due diligence) — Provjera vlasništva u katastru, eventualnih tereta ili hipoteka, statusa objekta (građevinska i upotrebna dozvola), kao i potencijalnih pravnih ograničenja ili sporova.
- 4 Predugovor (opciono) — Po potrebi se potpisuje predugovor uz depozit (najčešće oko 10%), dok se završavaju dodatne provjere.
- 5 Dobijanje evidencionog broja stranca — Strani kupci su dužni da pribave evidencioni broj u Poreskoj upravi, koji je neophodan za realizaciju kupovine i poreske obaveze.
- 6 Notarizacija kupoprodajnog ugovora — Kupoprodajni ugovor se potpisuje pred notarom. Za strane državljane koji ne govore službeni jezik, prisustvo licenciranog sudskog tumača je zakonski obavezno.
- 7 Isplata i uknjižba — Isplata kupoprodajne cijene vrši se isključivo putem bankarskog transfera, nakon čega notar podnosi zahtjev za upis vlasništva u katastar.
Potrebna dokumentacija
- Lični dokument (lična karta ili pasoš)
- Evidencioni broj (za strane kupce)
- Potvrda o prebivalištu (po potrebi)
- Dokaz o porijeklu sredstava (obavezan za banku i realizaciju transakcije)
- List nepokretnosti (izvod iz katastra)
- Građevinska i upotrebna dozvola (ako je primjenjivo)
- Energetski sertifikat (ako je dostupan)
- Vjenčani list (po potrebi, uz prevod)
- Punomoć (ako jedna strana nije prisutna)
- Sudski tumač (za strane kupce)
- Potvrda o računu u lokalnoj banci (sa kojeg se vrši prenos sredstava)
Važne napomene:
- Plaćanje se u praksi vrši putem banke, uz obaveznu provjeru porijekla sredstava u skladu sa propisima o sprečavanju pranja novca.
- Strani kupci mogu nesmetano kupovati nekretnine, osim u određenim kategorijama zemljišta (npr. poljoprivredno zemljište).
- Notar ima ključnu ulogu u validaciji transakcije i pokretanju procesa uknjižbe.
Proces kupovine nekretnine u Crnoj Gori je jasno definisan i relativno standardizovan, ali zahtijeva pažljivu pravnu provjeru i usklađenost sa bankarskim i poreskim procedurama, posebno za strane investitore.
Prognoza tržišta nekretnina Budve 2026
Šta očekivati na tržištu nekretnina
Na osnovu trenutnih trendova, makroekonomskih pokazatelja i razvojnih planova, očekujemo umjeren rast cijena nekretnina u Budvi tokom 2026. godine. Prosječna polazna cijena: 3,309 €/m² , sa varijacijama po lokacijama i tipovima nekretnina.
Ključni faktori koji utiču na tržište Budve — potkrijepljeni podacima
Turistički lider primorja ↑ Pozitivan
Budva vodi sa 663.999 primorskih noćenja (55,0% udjela, Q2 '26, jun procjena) — ubjedljivo najveći broj posjetilaca na crnogorskom primorju.
MSP 6/2026
Snažan kratkoročni najam ↑ Pozitivan
Najduža turistička sezona (maj–oktobar) i visoke dnevne cijene čine Budvu najjačim tržištem kratkoročnog najma na primorju.
Sezonski obrazac primorja
Ograničena premium ponuda ↑ Pozitivan
U premium zonama (Stari Grad, Sveti Stefan, Rafailovići) gotovo da nema novih projekata, što podiže cijene postojećih nekretnina.
Prostorni plan opštine Budva
Sezonalnost i plate → Neutralan
Prosječna bruto plata €1.162 (-8,2% god.) uz izraženu sezonalnost — cijene i prinos u velikoj mjeri zavise od ljetnje špice.
MSP 6/2026
Projekcija cijena za 2026
Polazna cijena: 3,309 €/m² (Q2 2026, prosjek). Projekcije na osnovu istorijskog trenda i Uprava za Statistiku indikatora.
| Scenario | Očekivani god. rast | Prosj. cijena/m² kraj 2026 | Vjerovatnoća |
|---|---|---|---|
| Optimističan | +7-9% | 3,574 €/m² | 25% |
| Bazni BAZNI | +2-4% | 3,408 €/m² | 55% |
| Konzervativan | +0-1% | 3,326 €/m² | 20% |
Disclaimer: Bazirano na zvaničnim podacima Uprave za statistiku (Mjesečni statistički pregled br. 6/2026). Ne predstavljaju finansijski savjet i ne garantuju buduće rezultate. Stvarni rast cijena zavisi od globalnih makroekonomskih uslova, geopolitičke situacije i lokalnih regulatornih promjena.
❓
Često postavljana pitanja
Odgovori na najčešća pitanja o nekretninama u Budvi
Prema analizi 4129 aktivnih oglasa, prosječna cijena za stan u Budvi iznosi 3,309 €/m².
Analizirajući aktuelne tržišne podatke, cijena nekretnina u Budvi bilježi stabilan rast od 3.4% godišnje.
Brzina prodaje: Oglas za stan provede na tržištu 45-60 dana prije nego što bude uklonjen.
Prosječna mjesečna cijena rente iznosi 980 €. Procijenjeni prosječni godišnji bruto povrat investicije (ROI) iznosi 5.1%, bez uračunatog rasta vrijednosti same nekretnine.
Prema Estitor podacima za Q2 2026 (uklj. junsku procjenu), prosječna cijena stana u Budvi iznosi oko 3,309 €/m². Cijene variraju po lokaciji — najviše cijene bilježi Dukley Gardens (~6,715 €/m²), dok Petrovac nudi pristupačnije opcije (~2,660 €/m²).
Cijene u Budvi ostaju najviše na crnogorskom primorju i zadržavaju uzlazni trend tokom 2026. Budva ubjedljivo vodi po turističkom prometu — 55,0% ukupnih primorskih noćenja (Q2 '26, jun procjena) — što održava snažnu investicionu potražnju.
Najviši bruto prinos od najma trenutno bilježi Centar (~5.6%), na osnovu prikazanih podataka o renti. Detaljan prinos po naselju dat je u tabeli prinosa od najma iznad.
Da, stranci mogu kupiti nekretninu u Crnoj Gori sa istim pravima kao i državljani. Potrebno je pribaviti evidencioni broj stranca u Poreskoj upravi, koji je neophodan za realizaciju kupovine i poreske obaveze. Procedura se obično završi u roku od 30-60 dana.
Prosječan bruto prinos od najma u Budvi iznosi približno 5.1% godišnje, na osnovu odnosa prosječne rente i prodajne cijene (vidi tabelu prinosa od najma iznad). Budva ima najdužu turističku sezonu na crnogorskom primorju (maj–oktobar), što podržava kratkoročni najam.
Metodologija: Podaci u ovom izvještaju su bazirani na analizi aktivnih i prodatih oglasa na Estitor platformi, javno dostupnim podacima Uprave za nekretnine Crne Gore i agregiranim podacima iz partnerskih agencija. Cijene predstavljaju tražene cijene iz aktivnih oglasa i mogu se razlikovati od konačnih transakcijskih cijena. Izvještaj se automatski ažurira na početku svakog kvartala.
Posljednje ažuriranje: Q2 2026 | Sljedeće ažuriranje: oktobar 2026
Posljednje ažuriranje: Q2 2026 | Sljedeće ažuriranje: oktobar 2026