Tržište Nekretnina Crna Gora — Kvartalni Izvještaj Q2 2026
Detaljna analiza cijena, trendova i investicionih prilika na tržištu nekretnina u Crnoj Gori. Uporedni pregled 6 ključnih gradova. Podaci se ažuriraju kvartalno.
Ažurirano: Jul 2026
Sljedeće ažuriranje: oktobar 2026
Crna Gora (svi gradovi)
Prosječna cijena/m²
2,970 €
▲ +1.0% god.
Prosječna cijena stana
190,080 €
▲ +1.0% god.
Prinos od najma
4.4%
▼ -0.49% god.
Aktivni oglasi
16,111
Q2 2026
📎 Nacionalni prosjek računa se nad svim oglasima stanova u Crnoj Gori, na Estitor platformi, kao jedinstven agregat, pa može odstupati od prostog prosjeka gradova prikazanih niže.
Podaci za Q2 2026 su objavljeni.Sljedeći izvještaj: oktobar 2026
Uprava za Statistiku, I kvartal 2026 (preliminarni podaci)
Rast BDP-a (kvartalno)
+2.6%
Realni rast BDP-a, I kvartal 2026 (preliminarni podaci) — Uprava za Statistiku
Ekonomski izgled za 2026.
Ekonomski izgledi Crne Gore za 2026. godinu ukazuju na stabilan i održiv rast koji se, prema projekcijama vodećih međunarodnih institucija, kreće u rasponu od 2,8% do 3,1%. Crna Gora ostaje jedna od najdinamičnijih ekonomija Zapadnog Balkana, zahvaljujući snažnoj domaćoj tražnji i investicijama.
Projekcije na osnovu međunarodnih i domaćih procjena. Budžetski podatak: Ministarstvo finansija CG.
Cijene stanova u Crnoj Gori po strukturi — Q2 2026
Prosjek za II kvartal 2026
U nastavku su prikazane prosječne cijene stanova u Crnoj Gori po tipovima, na osnovu aktivnih oglasa na Estitoru.
📎 Broj oglasa = oglasi uključeni u obračun prosječnih cijena; zbir može odstupati od ukupnog broja aktivnih oglasa.
Napomena: Prosječne cijene su izračunate na osnovu cijena aktivnih oglasa na Estitor platformi i ne uključuju pregovaračke popuste koji u prosjeku iznose 5-10%.
📎 Broj oglasa = oglasi uključeni u obračun prosječnih cijena; zbir može odstupati od ukupnog broja aktivnih oglasa.
Investicioni potencijal Crne Gore & prinos od najma (ROI)
Analiza prinosa i investicionih prilika
Prinos od najma po gradu
Grad
Prosječna cijena po m2
Prosj. renta/m²
Prosječna površina
Bruto prinos od najma
Podgorica
2,672 €
10 €
58 m²
4.5%
Budva
3,309 €
14 €
70 m²
5.1%
Kotor
3,701 €
13 €
68 m²
4.2%
Bar
2,797 €
10 €
64 m²
4.3%
Herceg Novi
3,190 €
11 €
62 m²
4.1%
Tivat
4,391 €
16 €
71 m²
4.4%
Kalkulacija investicije: primjer
Prosječan stan od 64m² u Crnoj Gori — na osnovu trenutnih tržišnih podataka.
Kupovna cijena
190,080 €
64m² x 2,970 €
God. prihod najam
8,448 €
bruto prihod
Bruto prinos
4.4%
godišnje
5-god. projekcija
210,894 €
uz 2.1% god. rast
Napomena: Ove projekcije su bazirane na istorijskim trendovima i ne garantuju buduće rezultate. Preporučujemo konsultaciju sa lokalnim stručnjakom.
Troškovi kupovine nekretnine u Crnoj Gori
Stavka
Iznos
Napomena
Porez na promet
3% – 6%
Progresivna skala za vrijednosti iznad 150.000 €
PDV (novogradnja)
21%
Već uključen u cijenu; porez od 3% se ne plaća
Notarski troškovi
~€400 – €700
Obavezni, definisani notarskom tarifom
Uknjižba u katastar
€50 – €200
Administrativne takse za upis vlasništva
Agencijska provizija
3% – 6%
Nije fiksna; snosi kupac, prodavac ili obje strane
Advokatski troškovi
€500 – €2,000+
Preporučeno za pravnu sigurnost
🎯
Kupovna moć i cijene stanova
Mogu li lokalne plate pratiti cijene stanova?
Indeks Priuštivosti
Koliko je lokalna plata dovoljna za kupovinu nekretnine
Umjerena
~120plata za stan od 59m²
🟡 Kao poslovno-administrativni centar, Podgorica je relativno najpriuštivije tržište u Crnoj Gori.
Trend Bruto Plate (€)
Kvartalni pregled — Podgorica
📎 Uprava za Statistiku — MSP br. 6/2026 (Apr–Maj 2026)
Ø plata Q2 '26
€1,311
Godišnja promjena
+4%
Prosječna bruto plata (Podgorica) iznosi €1,311 (Ø Q2 '26), rast od 4.0% (apr+maj vs 2025). April: €1,303, maj: €1,307, jun (procjena): €1,322.
Poređenje plata — svi gradovi 2026
Grad
Apr '26 📎
Maj '26 📎
Jun '26 (proc.)
Q2 '26 📊
YoY
Tivat
€1,462
€1,466
€1,385
€1,438
-3.6%
Podgorica
€1,303
€1,307
€1,322
€1,311
+4%
Kotor
€1,237
€1,242
€1,258
€1,246
+6.6%
Budva
€1,201
€1,205
€1,081
€1,162
-8.2%
Herceg Novi
€1,142
€1,158
€1,109
€1,136
-1%
Bar
€1,126
€1,136
€1,129
€1,130
+1.7%
📎 Uprava za Statistiku MSP br. 6/2026
Turistički promet
Izvor: Uprava za Statistiku — Mjesečni statistički pregled 6/2026
Noćenja stranih i domaćih turista u kolektivnom smještaju po primorskim opštinama i po zemljama porijekla, Q2 2026.
Noćenja po primorskim opštinama — Q2 '26 (jun procjena)
Opština
Apr
Maj
Jun*
Q2 ukupno '26
Udio
Budva
121,796
234,315
307,888
663,999
55.0%
Herceg Novi
65,217
93,611
131,686
290,514
24.1%
Bar
9,872
23,211
87,896
120,979
10.0%
Kotor
18,601
20,550
30,236
69,387
5.7%
Tivat
12,801
20,552
28,512
61,865
5.1%
Ukupno primorje
228,287
392,239
586,218
1,206,744
100%
Stvarni podatak (Uprava za Statistiku). Procjena na osnovu sezonskog obrasca 2026. Kolona „Jun*" je procjena (jun 2025 × YoY apr+maj); „Q2 ukupno" sabira april, maj i procijenjeni jun.
Maloprodaja Q2 2026: realni promet raste u odnosu na prošlu godinu
Promet u trgovini na malo (stalne cijene, Ø2025=100) — Uprava za Statistiku, MSP br. 6/2026
Indeks realnog prometa u trgovini na malo u odnosu na prosjek 2025. godine (=100), stalne cijene (bez inflacije). Poređenje je isti mjesec prethodne godine. Rast usporava ka kraju perioda — maj bilježi stagnaciju (0,0%).
Mjesec
2025
2026
God. promjena
April
96.1
100.7
+4.8%
Maj (p)
96.1
96.1
0.0%
Jun (proc.)
108.4
113.6
+4.8%
Q2 Ø '26
100.2
103.5
+3.3%
Realni promet u trgovini na malo u Q2 2026. veći je za oko +3,3% u odnosu na prošlu godinu: april stvaran (+4,8%), maj preliminaran (0,0%), jun procjena (+4,8%).
Stvarni podatak: april 2026 (Uprava za Statistiku, MSP br. 6/2026); maj preliminaran, jun procjena. Stalne cijene = realni promet, korigovano za inflaciju. „Maj (p)" je preliminaran, a „Jun (proc.)" procjena (jun 2025 × aprilski YoY); Q2 prosjek se stoga najviše oslanja na april, jedini final mjesec.
Vodič za kupovinu nekretnine u Crnoj Gori
Korak po korak procedura za domaće i strane kupce
Procedura kupovine
1 Pretraga i odabir nekretnine — Pregled oglasa putem agencija i platformi, analiza lokacije i cijena, organizacija obilaska.
2 Pregovaranje i ponuda — Dogovor cijene, rokova i uslova kupovine sa prodavcem.
3 Pravna provjera (due diligence) — Provjera vlasništva u katastru, eventualnih tereta ili hipoteka, statusa objekta (građevinska i upotrebna dozvola), kao i potencijalnih pravnih ograničenja ili sporova.
4 Predugovor (opciono) — Po potrebi se potpisuje predugovor uz depozit (najčešće oko 10%), dok se završavaju dodatne provjere.
5 Dobijanje evidencionog broja stranca — Strani kupci su dužni da pribave evidencioni broj u Poreskoj upravi, koji je neophodan za realizaciju kupovine i poreske obaveze.
6 Notarizacija kupoprodajnog ugovora — Kupoprodajni ugovor se potpisuje pred notarom. Za strane državljane koji ne govore službeni jezik, prisustvo licenciranog sudskog tumača je zakonski obavezno.
7 Isplata i uknjižba — Isplata kupoprodajne cijene vrši se isključivo putem bankarskog transfera, nakon čega notar podnosi zahtjev za upis vlasništva u katastar.
Potrebna dokumentacija
Lični dokument (lična karta ili pasoš)
Evidencioni broj (za strane kupce)
Potvrda o prebivalištu (po potrebi)
Dokaz o porijeklu sredstava (obavezan za banku i realizaciju transakcije)
List nepokretnosti (izvod iz katastra)
Građevinska i upotrebna dozvola (ako je primjenjivo)
Energetski sertifikat (ako je dostupan)
Vjenčani list (po potrebi, uz prevod)
Punomoć (ako jedna strana nije prisutna)
Sudski tumač (za strane kupce)
Potvrda o računu u lokalnoj banci (sa kojeg se vrši prenos sredstava)
Važne napomene:
Plaćanje se u praksi vrši putem banke, uz obaveznu provjeru porijekla sredstava u skladu sa propisima o sprečavanju pranja novca.
Strani kupci mogu nesmetano kupovati nekretnine, osim u određenim kategorijama zemljišta (npr. poljoprivredno zemljište).
Notar ima ključnu ulogu u validaciji transakcije i pokretanju procesa uknjižbe.
Proces kupovine nekretnine u Crnoj Gori je jasno definisan i relativno standardizovan, ali zahtijeva pažljivu pravnu provjeru i usklađenost sa bankarskim i poreskim procedurama, posebno za strane investitore.
Prognoza tržišta nekretnina Crne Gore 2026
Šta očekivati na tržištu nekretnina
Na osnovu trenutnih trendova, makroekonomskih pokazatelja i razvojnih planova, očekujemo umjeren rast cijena nekretnina u Crnoj Gori tokom 2026. godine. Prosječna polazna cijena: 2,970 €/m² , sa varijacijama po lokacijama i tipovima nekretnina.
Ključni faktori koji utiču na tržište Crne Gore — potkrijepljeni podacima
EU integracije ↑ Pozitivan
Napredak Crne Gore ka EU članstvu pozitivno utiče na povjerenje investitora.
Pretežni dio spoljne trgovine ostvaruje se sa EU
Turistički promet ↑ Pozitivan
~1.206.744 primorskih noćenja (Q2 '26, jun procjena). Budva vodi sa 55,0%, Herceg Novi 24,1%. Snažan sezonski nalet ka junu.
Ukupno ~1.206.744 noćenja na primorju, Q2 '26 — jun procjena (MSP 6/2026)
Plate ↑ Pozitivan
Najviše prosječne bruto plate: Tivat (1.438€) i Podgorica (1.311€); najbrži rast Kotor (+6,6%). Q2 '26 (jun procjena).
Prosječne bruto zarade, Q2 '26 — jun procjena (MSP 6/2026)
Retail potrošnja ↑ Pozitivan
Realni promet u trgovini na malo +3,3% (Q2 '26, stalne cijene, jun procjena) u odnosu na prošlu godinu.
Promet u trgovini na malo, Q2 '26 — jun procjena (MSP 6/2026)
Projekcija cijena za 2026
Polazna cijena: 2,970 €/m² (Q2 2026, prosjek). Projekcije na osnovu istorijskog trenda i Uprava za Statistiku indikatora.
Scenario
Očekivani god. rast
Prosj. cijena/m² kraj 2026
Vjerovatnoća
Optimističan
+5-7%
3,148 €/m²
25%
Bazni BAZNI
+0-2%
3,000 €/m²
55%
Konzervativan
+0-1%
2,985 €/m²
20%
Disclaimer: Bazirano na zvaničnim podacima Uprave za statistiku (Mjesečni statistički pregled br. 6/2026). Ne predstavljaju finansijski savjet i ne garantuju buduće rezultate. Stvarni rast cijena zavisi od globalnih makroekonomskih uslova, geopolitičke situacije i lokalnih regulatornih promjena.
❓
Često postavljana pitanja
Odgovori na najčešća pitanja o nekretninama u Crnoj Gori
Prema analizi 16111 aktivnih oglasa, prosječna cijena za stan u Crnoj Gori iznosi 2,970 €/m².
Analizirajući aktuelne tržišne podatke, cijena nekretnina u Crnoj Gori bilježi stabilan rast od 1.0% godišnje. Brzina prodaje: Oglas za stan provede na tržištu 45-60 dana prije nego što bude uklonjen.
Prosječna mjesečna cijena rente iznosi 704 €. Procijenjeni prosječni godišnji bruto povrat investicije (ROI) iznosi 4.4%, bez uračunatog rasta vrijednosti same nekretnine.
Metodologija: Podaci u ovom izvještaju su bazirani na analizi aktivnih i prodatih oglasa na Estitor platformi, javno dostupnim podacima Uprave za nekretnine Crne Gore i agregiranim podacima iz partnerskih agencija. Cijene predstavljaju tražene cijene iz aktivnih oglasa i mogu se razlikovati od konačnih transakcijskih cijena. Izvještaj se automatski ažurira na početku svakog kvartala.
Posljednje ažuriranje: Q2 2026 | Sljedeće ažuriranje: oktobar 2026
