Nekretnine Herceg Novi Q2 2026: 3,190 €

Q: Kolika je prosječna cijena stanova u Herceg Novom?

Prema analizi 1343 aktivnih oglasa, prosječna cijena za stan u Herceg Novom iznosi 3,190 €/m².

Q: Koliko se isplati kupovina stanova u Herceg Novom kao investicija?

Prosječna mjesečna cijena rente iznosi 682 €. Procijenjeni prosječni godišnji bruto povrat investicije (ROI) iznosi 4.1%, bez uračunatog rasta vrijednosti same nekretnine.

Ekonomski profil Herceg Novog 2026

Osnovni makroekonomski i demografski pokazatelji

Populacija

30,000

Uprava za Statistiku, Popis 2023

Prosječna bruto plata

€1,136

▼ 1% god.

Ø Q2 '26 (jun proc.)

Turistička noćenja Q2 '26

290,514

24,1% udjela primorja

Cijene stanova po strukturi, Herceg Novi — Q2 2026

Prosjek za II kvartal 2026

U nastavku su prikazane prosječne cijene stanova u Herceg Novom po tipovima, na osnovu aktivnih oglasa na Estitoru.

Struktura stana	Prosječna cijena po m²	Prosječna ukupna cijena	Godišnji trend	Broj oglasa
garsonjere	3,581 €/m²	119,714 €	+26.8%	38
jednosobni stanovi	3,334 €/m²	166,008 €	+14.7%	557
dvosobni stanovi	3,074 €/m²	232,179 €	+7.6%	480
trosobni stanovi	2,626 €/m²	320,990 €	-7.5%	165

📎 Broj oglasa = oglasi uključeni u obračun prosječnih cijena; zbir može odstupati od ukupnog broja aktivnih oglasa.

Napomena: Prosječne cijene su izračunate na osnovu cijena aktivnih oglasa na Estitor platformi i ne uključuju pregovaračke popuste koji u prosjeku iznose 5-10%.

Pregledaj 1,343 stanova na prodaju u Herceg Novom →

Istorija cijena stanova u Herceg Novom

Trend prosječne cijene po m² za stanove

Prosječna cijena/m² stanova u Herceg Novom (EUR)

2,813 €

Q1 '25

2,893 €

Q2 '25

2,911 €

Q3 '25

3,050 €

Q4 '25

3,072 €

Q1 '26

3,190 €

Q2 '26

Analiza trenda kvartalnih promjena u Herceg Novom:

Cijena po kvadratnom metru za stanove u Herceg Novom porasla je za 10.3% u posljednjih 12 mjeseci (sa 2,893 EUR/m² na 3,190 EUR/m²).

Period	Prosj. cijena/m²	Kv. promjena	God. promjena
Q2 2026	3,190 €	+3.9%	+10.3%
Q1 2026	3,072 €	+0.7%	+9.2%
Q4 2025	3,050 €	+4.8%	—
Q3 2025	2,911 €	+0.6%	—
Q2 2025	2,893 €	+2.8%	—
Q1 2025	2,813 €	—	—

Analiza po kvartovima i lokacijama — Herceg Novi

Cijene i trendovi po najtraženijim lokacijama

Herceg Novi obuhvata više atraktivnih lokacija, od zdravstveno-turističkog Igala do historijskog centra i mirnih naselja poput Savine i Bijele. Svaka zona ima posebnu dinamiku cijena i ciljnu grupu kupaca.

Đenovići U porastu

Po m²: 3,443 €/m²

God. promjena: +15.8%

Broj aktivnih oglasa: 225

Topla U porastu

Po m²: 3,015 €/m²

God. promjena: +15.4%

Broj aktivnih oglasa: 182

Igalo U porastu

Po m²: 3,238 €/m²

God. promjena: +21.1%

Broj aktivnih oglasa: 167

Kumbor U padu

Po m²: 3,114 €/m²

God. promjena: -7.4%

Broj aktivnih oglasa: 162

Bijela U porastu

Po m²: 2,868 €/m²

God. promjena: +12.5%

Broj aktivnih oglasa: 94

Baošići U porastu

Po m²: 3,393 €/m²

God. promjena: +7.2%

Broj aktivnih oglasa: 83

Centar U padu

Po m²: 3,048 €/m²

God. promjena: -4.4%

Broj aktivnih oglasa: 66

Savina U padu

Po m²: 3,665 €/m²

God. promjena: -5.8%

Broj aktivnih oglasa: 49

Meljine U padu

Po m²: 4,173 €/m²

God. promjena: -9.2%

Broj aktivnih oglasa: 40

Njivice Stabilno

Po m²: 3,949 €/m²

God. promjena: +2.3%

Broj aktivnih oglasa: 21

Kamenari U porastu

Po m²: 2,962 €/m²

God. promjena: +23.1%

Broj aktivnih oglasa: 20

Gomila —

Po m²: 2,089 €/m²

God. promjena: —

Broj aktivnih oglasa: 12

📎 Broj oglasa = oglasi uključeni u obračun prosječnih cijena; zbir može odstupati od ukupnog broja aktivnih oglasa.

Investicioni potencijal Herceg Novog & prinos od najma (ROI)

Analiza prinosa i investicionih prilika

Prinos od najma po opštini / naselju

Opština	Prosječna cijena po m²	Prosj. renta/m²	Prosječna površina	Bruto prinos od najma
Đenovići	3,443 €	11 €	65 m²	3.8%
Topla	3,015 €	10 €	62 m²	4.0%
Igalo	3,238 €	11 €	66 m²	4.1%
Kumbor	3,114 €	13 €	53 m²	5.0%
Bijela	2,868 €	11 €	57 m²	4.6%
Centar	3,048 €	10 €	70 m²	3.9%
Meljine	4,173 €	10 €	48 m²	2.9%

Kalkulacija investicije: primjer

Prosječan stan od 62m² u Herceg Novom — na osnovu trenutnih tržišnih podataka.

Kupovna cijena

197,780 €

62m² x 3,190 €

God. prihod najam

8,184 €

bruto prihod

Bruto prinos

4.1%

godišnje

5-god. projekcija

321,433 €

uz 10.2% god. rast

Napomena: Ove projekcije su bazirane na istorijskim trendovima i ne garantuju buduće rezultate. Preporučujemo konsultaciju sa lokalnim stručnjakom.

Troškovi kupovine nekretnine u Herceg Novom

Stavka	Iznos	Napomena
Porez na promet	3% – 6%	Progresivna skala za vrijednosti iznad 150.000 €
PDV (novogradnja)	21%	Već uključen u cijenu; porez od 3% se ne plaća
Notarski troškovi	~€400 – €700	Obavezni, definisani notarskom tarifom
Uknjižba u katastar	€50 – €200	Administrativne takse za upis vlasništva
Agencijska provizija	3% – 6%	Nije fiksna; snosi kupac, prodavac ili obje strane
Advokatski troškovi	€500 – €2,000+	Preporučeno za pravnu sigurnost

🎯

Kupovna moć i cijene stanova

Mogu li lokalne plate pratiti cijene stanova?

Indeks Priuštivosti

Koliko je lokalna plata dovoljna za kupovinu nekretnine

Niska

~170plata za stan od 62m²

🟠 Primorsko investiciono tržište — cijene znatno nadmašuju lokalnu kupovnu moć.

Trend Bruto Plate (€)

Kvartalni pregled — Herceg Novi

📎 Uprava za Statistiku — MSP br. 6/2026 (Apr–Maj 2026)

Ø plata Q2 '26

€1,136

Godišnja promjena

-1%

Prosječna bruto plata (Herceg Novi) iznosi €1,136 (Ø Q2 '26), pad od 1.0% (apr+maj vs 2025). April: €1,142, maj: €1,158, jun (procjena): €1,109.

Bruto plata — Herceg Novi 2026

Period	Plata	Izvor
April '26	€1,142	📎
Maj '26	€1,158	📎
Jun '26 *	€1,109	proc.
Q2 '26 prosjek	€1,136	📊

📎 Uprava za Statistiku podaci. Q2 Ø = Apr i Maj stvarni + Jun procjena (Jun '25 × YoY Apr+Maj).

Vodič za kupovinu nekretnine u Herceg Novom

Korak po korak procedura za domaće i strane kupce

Procedura kupovine

1 Pretraga i odabir nekretnine — Pregled oglasa putem agencija i platformi, analiza lokacije i cijena, organizacija obilaska.
2 Pregovaranje i ponuda — Dogovor cijene, rokova i uslova kupovine sa prodavcem.
3 Pravna provjera (due diligence) — Provjera vlasništva u katastru, eventualnih tereta ili hipoteka, statusa objekta (građevinska i upotrebna dozvola), kao i potencijalnih pravnih ograničenja ili sporova.
4 Predugovor (opciono) — Po potrebi se potpisuje predugovor uz depozit (najčešće oko 10%), dok se završavaju dodatne provjere.
5 Dobijanje evidencionog broja stranca — Strani kupci su dužni da pribave evidencioni broj u Poreskoj upravi, koji je neophodan za realizaciju kupovine i poreske obaveze.
6 Notarizacija kupoprodajnog ugovora — Kupoprodajni ugovor se potpisuje pred notarom. Za strane državljane koji ne govore službeni jezik, prisustvo licenciranog sudskog tumača je zakonski obavezno.
7 Isplata i uknjižba — Isplata kupoprodajne cijene vrši se isključivo putem bankarskog transfera, nakon čega notar podnosi zahtjev za upis vlasništva u katastar.

Potrebna dokumentacija

Lični dokument (lična karta ili pasoš)
Evidencioni broj (za strane kupce)
Potvrda o prebivalištu (po potrebi)
Dokaz o porijeklu sredstava (obavezan za banku i realizaciju transakcije)
List nepokretnosti (izvod iz katastra)
Građevinska i upotrebna dozvola (ako je primjenjivo)
Energetski sertifikat (ako je dostupan)
Vjenčani list (po potrebi, uz prevod)
Punomoć (ako jedna strana nije prisutna)
Sudski tumač (za strane kupce)
Potvrda o računu u lokalnoj banci (sa kojeg se vrši prenos sredstava)

Važne napomene:

Plaćanje se u praksi vrši putem banke, uz obaveznu provjeru porijekla sredstava u skladu sa propisima o sprečavanju pranja novca.
Strani kupci mogu nesmetano kupovati nekretnine, osim u određenim kategorijama zemljišta (npr. poljoprivredno zemljište).
Notar ima ključnu ulogu u validaciji transakcije i pokretanju procesa uknjižbe.

Proces kupovine nekretnine u Crnoj Gori je jasno definisan i relativno standardizovan, ali zahtijeva pažljivu pravnu provjeru i usklađenost sa bankarskim i poreskim procedurama, posebno za strane investitore.

Prognoza tržišta nekretnina Herceg Novog 2026

Šta očekivati na tržištu nekretnina

Na osnovu trenutnih trendova, makroekonomskih pokazatelja i razvojnih planova, očekujemo umjeren rast cijena nekretnina u Herceg Novom tokom 2026. godine. Prosječna polazna cijena: 3,190 €/m² , sa varijacijama po lokacijama i tipovima nekretnina.

Ključni faktori koji utiču na tržište Herceg Novog — potkrijepljeni podacima

Druga destinacija primorja ↑ Pozitivan

Herceg Novi je druga na primorju sa 290.514 noćenja (24,1% udjela, Q2 '26, jun procjena), odmah iza Budve.

MSP 6/2026

Zdravstveni turizam ↑ Pozitivan

Igalo i Institut „Dr Simo Milošević“ produžavaju sezonu van ljetnjih mjeseci (banjski i wellness turizam), održavajući potražnju za smještajem.

Institut Dr Simo Milošević, Igalo

Blaga klima i strani kupci ↑ Pozitivan

Mediteranska klima, zelenilo i blizina Dubrovnika i aerodroma privlače strane kupce i penzionere.

Geografska i klimatska prednost

Stabilna, ali ravna plata → Neutralan

Prosječna bruto plata €1.136 (-1,0% god.) — praktično ravna, bez rasta lokalne kupovne moći.

MSP 6/2026

Projekcija cijena za 2026

Polazna cijena: 3,190 €/m² (Q2 2026, prosjek). Projekcije na osnovu istorijskog trenda i Uprava za Statistiku indikatora.

Scenario	Očekivani god. rast	Prosj. cijena/m² kraj 2026	Vjerovatnoća
Optimističan	+12-14%	3,605 €/m²	25%
Bazni BAZNI	+9-11%	3,509 €/m²	55%
Konzervativan	+6-8%	3,413 €/m²	20%

Disclaimer: Bazirano na zvaničnim podacima Uprave za statistiku (Mjesečni statistički pregled br. 6/2026). Ne predstavljaju finansijski savjet i ne garantuju buduće rezultate. Stvarni rast cijena zavisi od globalnih makroekonomskih uslova, geopolitičke situacije i lokalnih regulatornih promjena.

❓

Često postavljana pitanja

Odgovori na najčešća pitanja o nekretninama u Herceg Novom

Prema analizi 1343 aktivnih oglasa, prosječna cijena za stan u Herceg Novom iznosi 3,190 €/m².

Analizirajući aktuelne tržišne podatke, cijena nekretnina u Herceg Novom bilježi stabilan rast od 10.3% godišnje.
Brzina prodaje: Oglas za stan provede na tržištu 45-60 dana prije nego što bude uklonjen.

Prosječna mjesečna cijena rente iznosi 682 €. Procijenjeni prosječni godišnji bruto povrat investicije (ROI) iznosi 4.1%, bez uračunatog rasta vrijednosti same nekretnine.

Prema Estitor podacima za Q2 2026 (uklj. junsku procjenu), prosječna cijena stana u Herceg Novom iznosi oko 3,190 €/m². Cijene variraju po lokaciji — Meljine bilježi najviše cijene (~4,173 €/m²), dok Gomila nudi pristupačnije opcije (~2,089 €/m²).

Cijene nastavljaju rast tokom 2026, uz snažan turistički promet — Herceg Novi čini 24,1% ukupnih primorskih noćenja (Q2 '26, jun procjena), drugi po redu na primorju. Blaga klima, zdravstveni turizam (Igalo) i pozicija na ulazu u Bokokotorski zaliv održavaju potražnju.

Najviši bruto prinos od najma trenutno bilježi Kumbor (~5.0%), na osnovu prikazanih podataka o renti. Detaljan prinos po naselju dat je u tabeli prinosa od najma iznad.

Da, stranci mogu kupiti nekretninu u Crnoj Gori sa istim pravima kao i državljani. Potreban je evidencioni broj stranca iz Poreske uprave. Procedura se obično završi u roku od 30-60 dana.

Prosječan bruto prinos od najma u Herceg Novom iznosi približno 4.1% godišnje, na osnovu odnosa prosječne rente i prodajne cijene (vidi tabelu prinosa od najma iznad). Igalo ima posebnu prednost jer zdravstveni turizam produžava sezonu najma izvan ljetnjih mjeseci.

Metodologija: Podaci u ovom izvještaju su bazirani na analizi aktivnih i prodatih oglasa na Estitor platformi, javno dostupnim podacima Uprave za nekretnine Crne Gore i agregiranim podacima iz partnerskih agencija. Cijene predstavljaju tražene cijene iz aktivnih oglasa i mogu se razlikovati od konačnih transakcijskih cijena. Izvještaj se automatski ažurira na početku svakog kvartala.

Posljednje ažuriranje: Q2 2026 | Sljedeće ažuriranje: oktobar 2026

Tražite nekretninu u Herceg Novom?

Pregledajte aktivne oglase na Estitor platformi.

Pregledaj nekretnine