Ekonomski profil Kotora 2026
Osnovni makroekonomski i demografski pokazatelji
Populacija
22,600
Uprava za Statistiku, Popis 2023
Prosječna bruto plata
€1,246
▲ 6.6% god.
Ø Q2 '26 (jun proc.)
Turistička noćenja Q2 '26
69,387
5,7% udjela primorja
Cijene stanova po strukturi, Kotor — Q2 2026
Prosjek za II kvartal 2026
U nastavku su prikazane prosječne cijene stanova u Kotoru po tipovima, na osnovu aktivnih oglasa na Estitoru.
| Struktura stana | Prosječna cijena po m2 | Prosječna ukupna cijena | Godišnji trend | Broj oglasa |
|---|---|---|---|---|
| garsonjere | 3,031 €/m² | 90,352 € | +2.4% | 59 |
| jednosobni stanovi | 3,669 €/m² | 190,288 € | +8.2% | 360 |
| dvosobni stanovi | 4,047 €/m² | 308,620 € | +25.8% | 352 |
| trosobni stanovi | 3,462 €/m² | 409,890 € | +6.6% | 171 |
📎 Broj oglasa = oglasi uključeni u obračun prosječnih cijena; zbir može odstupati od ukupnog broja aktivnih oglasa.
Napomena: Prosječne cijene su izračunate na osnovu cijena aktivnih oglasa na Estitor platformi i ne uključuju pregovaračke popuste koji u prosjeku iznose 5-10%.
Istorija cijena stanova u Kotoru
Trend prosječne cijene po m² za stanove
Prosječna cijena/m² stanova u Kotoru (EUR)
Analiza trenda kvartalnih promjena u Kotoru:
Cijena po kvadratnom metru za stanove u Kotoru porasla je za 14.9% u posljednjih 12 mjeseci (sa 3,222 EUR/m² na 3,701 EUR/m²).
| Period | Prosj. cijena/m² | Kv. promjena | God. promjena |
|---|---|---|---|
| Q2 2026 | 3,701 € | +2.7% | +14.9% |
| Q1 2026 | 3,605 € | +2.3% | +11.8% |
| Q4 2025 | 3,525 € | +8.2% | — |
| Q3 2025 | 3,258 € | +1.1% | — |
| Q2 2025 | 3,222 € | -0.1% | — |
| Q1 2025 | 3,226 € | — | — |
Analiza po kvartovima i lokacijama — Kotor
Cijene i trendovi po najtraženijim lokacijama
Kotorska rivijera obuhvata nekoliko distinktivnih zona — od UNESCO-zaštićenog Starog Grada do mirnih priobalnih naselja poput Dobrote i Prčanja. Svaka lokacija nosi posebnu cijenu i profil kupca.
Dobrota U porastu
Po m²: 4,042 €/m²
God. promjena: +22.1%
Broj aktivnih oglasa: 265
Radanovići U porastu
Po m²: 2,630 €/m²
God. promjena: +13.0%
Broj aktivnih oglasa: 123
Risan U porastu
Po m²: 3,652 €/m²
God. promjena: +16.3%
Broj aktivnih oglasa: 75
Kavač U porastu
Po m²: 3,364 €/m²
God. promjena: +28.5%
Broj aktivnih oglasa: 59
Orahovac U porastu
Po m²: 3,765 €/m²
God. promjena: +6.8%
Broj aktivnih oglasa: 47
Prčanj U porastu
Po m²: 3,648 €/m²
God. promjena: +6.2%
Broj aktivnih oglasa: 45
Škaljari U porastu
Po m²: 3,501 €/m²
God. promjena: +11.9%
Broj aktivnih oglasa: 39
Muo Stabilno
Po m²: 4,113 €/m²
God. promjena: +2.1%
Broj aktivnih oglasa: 31
Morinj U padu
Po m²: 2,938 €/m²
God. promjena: -29.9%
Broj aktivnih oglasa: 30
Kostanjica U porastu
Po m²: 4,000 €/m²
God. promjena: +6.1%
Broj aktivnih oglasa: 29
Lastva Grbaljska U porastu
Po m²: 2,595 €/m²
God. promjena: +15.1%
Broj aktivnih oglasa: 27
Stari Grad Kotor —
Po m²: 5,226 €/m²
God. promjena: —
Broj aktivnih oglasa: 22
📎 Broj oglasa = oglasi uključeni u obračun prosječnih cijena; zbir može odstupati od ukupnog broja aktivnih oglasa.
Investicioni potencijal Kotora & prinos od najma (ROI)
Analiza prinosa i investicionih prilika
Prinos od najma po opštini / naselju
| Opština | Prosječna cijena po m2 | Prosj. renta/m² | Prosječna površina | Bruto prinos od najma |
|---|---|---|---|---|
| Dobrota | 4,042 € | 15 € | 71 m² | 4.5% |
| Radanovići | 2,630 € | 10 € | 52 m² | 4.6% |
| Risan | 3,652 € | 14 € | 73 m² | 4.6% |
| Kavač | 3,364 € | 12 € | 42 m² | 4.3% |
| Škaljari | 3,501 € | 14 € | 42 m² | 4.8% |
| Lastva Grbaljska | 2,595 € | 9 € | 58 m² | 4.2% |
| Stari Grad Kotor | 5,226 € | 17 € | 59 m² | 3.9% |
Kalkulacija investicije: primjer
Prosječan stan od 68m² u Kotoru — na osnovu trenutnih tržišnih podataka.
Kupovna cijena
251,668 €
68m² x 3,701 €
God. prihod najam
10,608 €
bruto prihod
Bruto prinos
4.2%
godišnje
5-god. projekcija
449,497 €
uz 12.3% god. rast
Napomena: Ove projekcije su bazirane na istorijskim trendovima i ne garantuju buduće rezultate. Preporučujemo konsultaciju sa lokalnim stručnjakom.
Troškovi kupovine nekretnine u Kotoru
| Stavka | Iznos | Napomena |
|---|---|---|
| Porez na promet | 3% – 6% | Progresivna skala za vrijednosti iznad 150.000 € |
| PDV (novogradnja) | 21% | Već uključen u cijenu; porez od 3% se ne plaća |
| Notarski troškovi | ~€400 – €700 | Obavezni, definisani notarskom tarifom |
| Uknjižba u katastar | €50 – €200 | Administrativne takse za upis vlasništva |
| Agencijska provizija | 3% – 6% | Nije fiksna; snosi kupac, prodavac ili obje strane |
| Advokatski troškovi | €500 – €2,000+ | Preporučeno za pravnu sigurnost |
🎯
Kupovna moć i cijene stanova
Mogu li lokalne plate pratiti cijene stanova?
Indeks Priuštivosti
Koliko je lokalna plata dovoljna za kupovinu nekretnine
Veoma niska
~197plata za stan od 68m²
🔴 Primorsko investiciono tržište — cijene znatno nadmašuju lokalnu kupovnu moć.
Trend Bruto Plate (€)
Kvartalni pregled — Kotor
📎 Uprava za Statistiku — MSP br. 6/2026 (Apr–Maj 2026)
Ø plata Q2 '26
€1,246
Godišnja promjena
+6.6%
Prosječna bruto plata (Kotor) iznosi €1,246 (Ø Q2 '26), rast od 6.6% (apr+maj vs 2025). April: €1,237, maj: €1,242, jun (procjena): €1,258.
Bruto plata — Kotor 2026
| Period | Plata | Izvor |
|---|---|---|
| April '26 | €1,237 | 📎 |
| Maj '26 | €1,242 | 📎 |
| Jun '26 * | €1,258 | proc. |
| Q2 '26 prosjek | €1,246 | 📊 |
📎 Uprava za Statistiku podaci. Q2 Ø = Apr i Maj stvarni + Jun procjena (Jun '25 × YoY Apr+Maj).
Vodič za kupovinu nekretnine u Kotoru
Korak po korak procedura za domaće i strane kupce
Procedura kupovine
- 1 Pretraga i odabir nekretnine — Pregled oglasa putem agencija i platformi, analiza lokacije i cijena, organizacija obilaska.
- 2 Pregovaranje i ponuda — Dogovor cijene, rokova i uslova kupovine sa prodavcem.
- 3 Pravna provjera (due diligence) — Provjera vlasništva u katastru, eventualnih tereta ili hipoteka, statusa objekta (građevinska i upotrebna dozvola), kao i potencijalnih pravnih ograničenja ili sporova.
- 4 Predugovor (opciono) — Po potrebi se potpisuje predugovor uz depozit (najčešće oko 10%), dok se završavaju dodatne provjere.
- 5 Dobijanje evidencionog broja stranca — Strani kupci su dužni da pribave evidencioni broj u Poreskoj upravi, koji je neophodan za realizaciju kupovine i poreske obaveze.
- 6 Notarizacija kupoprodajnog ugovora — Kupoprodajni ugovor se potpisuje pred notarom. Za strane državljane koji ne govore službeni jezik, prisustvo licenciranog sudskog tumača je zakonski obavezno.
- 7 Isplata i uknjižba — Isplata kupoprodajne cijene vrši se isključivo putem bankarskog transfera, nakon čega notar podnosi zahtjev za upis vlasništva u katastar.
Potrebna dokumentacija
- Lični dokument (lična karta ili pasoš)
- Evidencioni broj (za strane kupce)
- Potvrda o prebivalištu (po potrebi)
- Dokaz o porijeklu sredstava (obavezan za banku i realizaciju transakcije)
- List nepokretnosti (izvod iz katastra)
- Građevinska i upotrebna dozvola (ako je primjenjivo)
- Energetski sertifikat (ako je dostupan)
- Vjenčani list (po potrebi, uz prevod)
- Punomoć (ako jedna strana nije prisutna)
- Sudski tumač (za strane kupce)
- Potvrda o računu u lokalnoj banci (sa kojeg se vrši prenos sredstava)
Važne napomene:
- Plaćanje se u praksi vrši putem banke, uz obaveznu provjeru porijekla sredstava u skladu sa propisima o sprečavanju pranja novca.
- Strani kupci mogu nesmetano kupovati nekretnine, osim u određenim kategorijama zemljišta (npr. poljoprivredno zemljište).
- Notar ima ključnu ulogu u validaciji transakcije i pokretanju procesa uknjižbe.
Proces kupovine nekretnine u Crnoj Gori je jasno definisan i relativno standardizovan, ali zahtijeva pažljivu pravnu provjeru i usklađenost sa bankarskim i poreskim procedurama, posebno za strane investitore.
Prognoza tržišta nekretnina Kotora 2026
Šta očekivati na tržištu nekretnina
Na osnovu trenutnih trendova, makroekonomskih pokazatelja i razvojnih planova, očekujemo umjeren rast cijena nekretnina u Kotoru tokom 2026. godine. Prosječna polazna cijena: 3,701 €/m² , sa varijacijama po lokacijama i tipovima nekretnina.
Ključni faktori koji utiču na tržište Kotora — potkrijepljeni podacima
UNESCO status ↑ Pozitivan
Stari Grad Kotor je UNESCO svjetska baština od 1979. godine — to osigurava trajnu turističku atraktivnost i ograničava novu gradnju, štiteći vrijednost nekretnina.
UNESCO registar svjetske baštine
Najbrži rast plata ↑ Pozitivan
Prosječna bruto plata €1.246 uz najbrži rast među gradovima (+6,6% god.), što jača lokalnu kupovnu moć.
MSP 6/2026
Kruzing i kulturni turizam ↑ Pozitivan
Kotor je jedna od vodećih kruzing destinacija na Jadranu; 69.387 primorskih noćenja (5,7% udjela, Q2 '26) uz stalnu potražnju za smještajem.
MSP 6/2026
Blizina Tivta i Porto Montenegra ↑ Pozitivan
Svega 10 minuta od Tivta i Porto Montenegra, što privlači kupce koji žele kulturnu sredinu blizu luksuznog marina-huba.
Geografska prednost
Projekcija cijena za 2026
Polazna cijena: 3,701 €/m² (Q2 2026, prosjek). Projekcije na osnovu istorijskog trenda i Uprava za Statistiku indikatora.
| Scenario | Očekivani god. rast | Prosj. cijena/m² kraj 2026 | Vjerovatnoća |
|---|---|---|---|
| Optimističan | +16-18% | 4,330 €/m² | 25% |
| Bazni BAZNI | +11-13% | 4,145 €/m² | 55% |
| Konzervativan | +6-8% | 3,960 €/m² | 20% |
Disclaimer: Bazirano na zvaničnim podacima Uprave za statistiku (Mjesečni statistički pregled br. 6/2026). Ne predstavljaju finansijski savjet i ne garantuju buduće rezultate. Stvarni rast cijena zavisi od globalnih makroekonomskih uslova, geopolitičke situacije i lokalnih regulatornih promjena.
❓
Često postavljana pitanja
Odgovori na najčešća pitanja o nekretninama u Kotoru
Prema analizi 1070 aktivnih oglasa, prosječna cijena za stan u Kotoru iznosi 3,701 €/m².
Analizirajući aktuelne tržišne podatke, cijena nekretnina u Kotoru bilježi stabilan rast od 14.8% godišnje.
Brzina prodaje: Oglas za stan provede na tržištu 45-60 dana prije nego što bude uklonjen.
Prosječna mjesečna cijena rente iznosi 884 €. Procijenjeni prosječni godišnji bruto povrat investicije (ROI) iznosi 4.2%, bez uračunatog rasta vrijednosti same nekretnine.
Prema Estitor podacima za Q2 2026 (uklj. junsku procjenu), prosječna cijena stana u Kotoru iznosi oko 3,701 €/m². Cijene variraju po lokaciji — najviše cijene bilježi Stari Grad Kotor (~5,226 €/m²), dok Lastva Grbaljska nudi pristupačnije opcije (~2,595 €/m²).
Cijene u Kotoru bilježe snažan rast tokom 2026. UNESCO status Starog Grada, blizina Tivta i Porto Montenegra, te rastuća potražnja međunarodnih kupaca podržavaju kontinuirani rast; Kotor je zabilježio i najbrži rast prosječnih plata na primorju (+6,6%, Q2 '26).
Najviši bruto prinos od najma trenutno bilježi Škaljari (~4.8%), na osnovu prikazanih podataka o renti. Detaljan prinos po naselju dat je u tabeli prinosa od najma iznad.
Da, stranci mogu kupiti nekretninu u Crnoj Gori sa istim pravima kao i državljani. Potrebno je pribaviti evidencioni broj stranca u Poreskoj upravi. Procedura se obično završi u roku od 30-60 dana.
Prosječan bruto prinos od najma u Kotoru iznosi približno 4.2% godišnje, na osnovu odnosa prosječne rente i prodajne cijene. Detaljan prinos po naselju dat je u tabeli prinosa od najma iznad.
Metodologija: Podaci u ovom izvještaju su bazirani na analizi aktivnih i prodatih oglasa na Estitor platformi, javno dostupnim podacima Uprave za nekretnine Crne Gore i agregiranim podacima iz partnerskih agencija. Cijene predstavljaju tražene cijene iz aktivnih oglasa i mogu se razlikovati od konačnih transakcijskih cijena. Izvještaj se automatski ažurira na početku svakog kvartala.
Posljednje ažuriranje: Q2 2026 | Sljedeće ažuriranje: oktobar 2026
Posljednje ažuriranje: Q2 2026 | Sljedeće ažuriranje: oktobar 2026